TOPICS CORNER 製作担当 河井 継之介

トピックス143号 05/12/31発行

ニュージランドが面白い
ニュージランドの不動産市場に異変が起きている。
例年、不動産業界は夏場(12月〜2月)が忙しく、冬場(6月〜8月)はヒマというのが定説なのだが、この冬は不動産業者がとにかく忙しいというのだ。
というのも、アメリカ人、ヨーロッパ人、海外在住のニュージランド人がひっきりなしに不動産を買いに来るためだ。
なぜ彼らはニュージランドの不動産を買うのだろうか?
それは、ニュージランドが世界一安全な場所の一つだからである。
アメリカが仕掛けたイラク戦争はテロの拡大を招き、イラクとの対立は泥沼化している。
非常に多くの犠牲者をいまだに出しており、いつ終わるとも分からない不透明感が世界を覆っている。
日本も含めて、もはや北半球の先進国で絶対に安全でテロがあり得ないという国は極めて少なくなってきている。
先進国のお金持ちは安全な避難場所を捜し求めている。
その候補地の最有力候補がニュージランドというわけである。
その上、NZドルはここ数年、かなり上昇しており、2000年には1NZドル=約50円が現在約79円と60%近く上昇。
NZドルの魅力は通貨としての強さだけではなく、先進国の中で最も金利が高いというのも魅力の一つである。
現在、NZドル建ての1年ものの定期預金の金利は約6.7%。
20年間預けた場合、約3.6倍となる。
しかも、ANZ(オーストラリア・ニュージランド銀行)やBNZ(バンク・オブ・ニュージランド) といったニュージランドを代表する銀行の格付けはAA(ダブルエー)クラス (シティバンクと同等クラスだが、シティバンクは金利面で1.5位%低く5.5%である)。
日本の銀行はというと、最高格付け銀行でもBB(ダブルビー、投資不適格)クラス、その格差たるや4ランク下である。
超低金利でしかもリスクの高い日本の銀行にお金を預けておくよりも、安全なニュージランドの銀行に預けた方がはるかに有利である。
ニュージランド国内の銀行にキャッシュカードが使える普通預金口座を開設するためには、現地に行く必要がある。
テロ資金やマネーロンダリング(資金洗浄)を防止するために、先進諸国の金融機関では非居住者(その国に住んでいない人) の口座開設に制限を設けている。
口座開設の条件として、本人自身が現地に訪問して身分証明書を提示することが必要である。
また、紹介者なしに銀行の窓口に行って口座開設を希望しても、断られるケースが多い。
現地の金融機関とコネクションのある専門家を通じて口座開設をしてもらうのが確実である。
当然手数料はかかるが、何事もある程度のコストと手間がかかることはお忘れなく。
ニュージランドの不動産投資のプロや銀行やエコノミストたちの多くは「2005年の冬場から買い替え需要が急激に低下し、不動産市場が失速する」 と予想していた。
しかし、実際には、昨年とほぼ同じかあるいは取引高が増加している地域もある。
オークランドの不動産市場に関して言えば、物件は割高なものと適正なものとの二極化が進んでいる。
1ミリオン(約8000万円弱)以上でかつ明らかに割高感のある物件はいつまでも売れ残り、 一方で30〜40万NZドル(約2400〜3000万円)の物件は数年前に比べると市場に出るとすぐに売れてしまうといった感じである。
外国人が購入する場合、一定の物件を購入する際、事前に海外投資委員会(OIC)の事前許可が必要だったが、8月25日以降、一段と厳しくなってきた。
具体的にはウオーターフロントの物件は2000u以上のものに限り事前許可制だったが、改定後は広さにかかわらず全ての物件が対象となった。
最近、ニュージランド政府が家賃を保証する不動産投資案件がひそかなブームとなっている。
ニュージランドでも高齢化が進み、リタイアしても所得が低く、家賃支払いができない高齢者が増加している。
また一方では、離婚や病気など予期せぬ生活環境の変化で所得が減少し、家賃支払いが困難になるケースもある。
こういった人達に対し、ニュージランド政府が住居を提供するために投資家を募り、入居者に代わって家賃を支払う (投資家の側からみれば政府が家賃を保証する)というのがこの投資案件の仕組みである。
このタイプの物件はウォータフロントの高額物件ほどは、キャピタルゲイン(値上がり益)を期待できないが、 現在の不動産市場の状況から考えると、家賃収入だけでなく、将来のキャピタルゲインもそこそこ期待できる案件として考えてよいだろう。
政府が保証する投資案件は、以前はごく限られたニュージランド人だけが購入していたが、最近はオーストラリアなど海外の投資家が積極的に購入している。
なお物件の価格は土地付一戸建ての3〜5ベッドルームで30〜40万NZドル(約2400〜3000万円)程度が相場となっている。
ニュージランド政府は2051年には人口が現在の1.2倍の約480万人に達するという予測を発表している。
少子化であるにも関わらずなぜ人口が増えるかというと、移民を積極的に受入れているからである。
ニュージランドはもともと経済の規模が小さいため、国を成長させていくために優れた移民を継続的に受入れていくという戦略をとっている。
政府は3年前から年間の移民枠をそれまでの3万8000人から4万5000人に増やす政策をとっている。
ここ数年はアジアからの移民が急増したため制限をかけているが、基本的にはニュージランドの人口は長期的に増加していくと考えられる。
不動産市場が活性化しているのも人口が増えていることが最大の理由である。
不動産投資まではなかなか難しいという方でも、資産の分散の手段としてニュージランドの銀行に預金するのは一つの手だと思う。
混迷する世界の中で、着実に成長しているニュージランド、是非一度ツアーなどで自分の目でニュージランドという国を見ることをお薦めする。
ニュージランドにつては、興味をもたれている方が多いようだ。
残念ながら、正確でかつ詳しい情報は日本ではなかなか入手できない。
正しく且つ詳しい情報を入手できコンサルティングまでしてくれる機関は(株)第二海援隊しかないと思う。
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