借地借家法は、借地人が借地上に以下のこと記載した掲示物を設置すれば、建物が滅失（焼失）日から2年間は借地権の対抗力を認めている。http://chintai-service.net/ 借地人が�〃�物を特定するために必要な事項（登記事項）、��建物が滅失（焼失）した日、�７�物を再築する旨、以上を借地上の見やすい場所に掲示すれば借地権の対抗力を認める（借地借家法10条2項）（註2）としている。 但し、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」（借地借家法10条1項）とされている。借地借家法10条２項は「前項の場合において、」（註2）ということで、建物が登記されていることが前提になっている。従って、借地借家法10条２項の要件は、借地人が建物の滅失（焼失）前に、既に自己建物の登記を完了していることが必要である。建物を登記していない場合は、借地借家法10条2項は適用されないので、注意が必要である。 借地権の消滅前に建物が滅失した場合に於て残存期間を超えて存続すべき建物の築造に対し土地所有者が遅滞なく異議を述べないときは、借地権は建物滅失の日より起算し、堅固の建物については30年間、その他の建物については20年間存続する。但し残存期間がこれより長きときはその期間に依る。 http://www.oohashi-kenchiku.jp/ （註2） 借地借家法 第１０条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 ２ 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。 （問） 賃貸マンションの備付けのエアコンが故障し、不動産管理会社に修理を依頼したところ、特約で修理は賃借人負担となっているので、電気店に自分で修理を依頼するようにと断られた。取敢えず自分で電気店へ修理を頼み、室外機のコンプレッサー不良交換で、５万円の修理代を支払った。本来備付けの設備は、貸主が修理代金を負担するのが道理だと思うのですが。 http://www.cmsystem.info/ （答） 民法６０６条１項で賃貸人は修繕義務を負っている。賃借人の故意?過失がない限り、賃借人が修繕をした場合、賃貸人に対してその費用を請求することが出来る。但し、同条は、任意規定であり、特約で修繕義務を賃借人に負担させることは可能である。しかし特約を結べば何でも認められる訳ではない。 (1)「借家人の負担において修繕を行う旨の特約をもって賃借人に積極的に修繕義務まで課したものと解することはできない。仮に修理特約により何らかの修繕義務を負うものとしても、その範囲は小修理?小修繕の範囲に限られるべきである」（名古屋地裁 平成２年１０月１９日判決）。 備付けのエアコンの修理代金はhttp://www.x-house.jp/ 修繕特約がある場合でも家主の費用負担 (2)「修繕特約は、一定範囲の小修繕については賃借人の全額負担とする旨を定めたものであるといえるが、居住用建物の賃貸借における特約の趣旨は、通常賃貸人の修繕義務を免除したにとどまり、更に特別の事情が存在する場合を除き、賃借人に修繕義務を負わせるものではない」（仙台簡易裁判所 平成８年１１月２８日判決）。 即ち、家主の修繕義務を免除したにとどまり、積極的に借家人に修繕義務を課したものではない。仮に修繕特約によって賃借人が修繕義務を負うとされる場合でも、少額の費用で済む「小修繕」についてのみ修繕義務を負い、「大修繕」については修繕義務を負わない。従って、大修繕に関しては修繕特約を結んでも無効というのが裁判例である。 http://am-world.info/ 結論、修理代金が概ね１万円以下の場合が小修繕と言われる。相談者のエアコン修理は、小修繕とは言えない。従って、修繕義務を負わない。賃借人が自ら修理費用を負担した場合は、賃貸人に対して、民法６０８条により、直ちに支出した費用の全額を費用償還請求できる。賃貸人が修理費用を支払わない場合は、家賃と相殺することが出来る。 更新を重ねた借地契約を合意解約し 新法適用の契約へ切替えられるのか （問） 借地借家法施行（平成４年８月１日）前に締結した借地契約が更新を迎える。地主に借地契約を期間満了により合意で一旦終了させ、改めて借地借家法（新法）に基づく契約にして欲しいと言われた。 （答） 期間満了により一旦、契約を合意解約し、改めてその時点から新法による存続期間30年の借地契約を新規に締結することにより、新法が適用される契約内容にすることは可能である。 http://wata-room.co.jp 普通借地権は新法では堅固?非堅固建物という区別をせずに一律に借地権の存続期間を原則30年としているものの、最初の更新は20年で２回目以降は10年である。借地人は将来的には期間を短縮され、更新拒絶の主張、更新料請求の機会が増える。増改築の制限も強化され借地人にとって何の利点もない。 借地人が新法施行前の借地権を捨てて新法に基づく契約に切替えることに合理的な理由があり、借地人の真意に基づいて行われたという客観的な事実があれば切替えは可能である。