不動産の基礎知識　税金編

　　　★税金編★

　土地や住宅（不動産）を取得したり、住宅を新築した場合、また、不動産を売った場合にはいろいろな「税金」がかかってきます。「税金」と聞いただけで、どれくらいかかるの？と不安を感じる方も少なくないでしょう。確かに不動産取得資金の計画を立てる段階から、取得した後にまで必ずついて回るものですから、簡単に考えられるものではありません。ここでは、わかりやすく、簡単に税金の仕組みをご説明します。

不動産を取得したときの税金

不動産を売却したときの税金

贈与税

印紙税

登録免許税

不動産取得税

所得税の住宅ローン控除

■□■贈与税■□■

　個人から現金や不動産などの財産の贈与を受けた場合にかかるのが贈与税です。特に、時価よりも著しく低い価格で財産を買った場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合などは、税法上贈与があったものと見なされ、贈与税がかかります。
税制の経過措置として「住宅取得資金贈与の特例」が平成17年12月31日まで存続することになりました。この制度では最大５５０万円までが非課税でしたが、現在はこの制度か、あるいは「相続時精算課税制度」が選択できるようになりました。この制度では最大３５００万円まで無税で贈与してもらえるようになります。
　また、夫婦間においては、婚姻期間が20年以上であれば居住用不動産や居住用不動産取得のための金銭の贈与を受けた場合で、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住を開始し、その後も引き続いて居住する見込みであるときは2,000万円までは税金がかかりません。
　ただし、この制度はその夫婦に対して１回しか適用されません。

相続時精算課税制度（住宅資金等のための資金贈与）

平成１５年１月１日以後に財産の贈与を受けた人は、財産の贈与をした人ごとに相続時精算課税制度を選択することができます。
その内容は次のとおりです。（こちらでは住宅資金等の資金贈与を受けた場合のみをご説明しております。住宅資金以外の贈与に関しては一部特例が受けられませんのでご了承ください））

【この制度を選択できる場合】
財産の贈与を受けた人（受贈者）→２０歳以上の子である法定相続人
　（子が亡くなっている場合は２０歳以上の孫(死亡した子の子)を含みます。）
財産を贈与した人（贈与者）→特例により平成15年1月1日から平成17年12月31日までに「住宅取得等のための資金」の贈与を受けた場合は贈与者の年齢は問われません。
（注）年齢は、贈与の年の１月１日現在で判定します。

【贈与税額の計算】

【相続時の精算】
　贈受者が亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税制度を適用して贈与を受けた財産の価額（贈与時の価額）を加算して相続税を計算します。
　その際、すでに支払った贈与税額を相続税額から控除します。なお、控除しきれない金額は還付されます。

【適用を受けるための手続き】
　受贈者が財産の贈与を受けた場合には、贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日までの間に贈与税の申告をする必要があります。
　また、相続時精算課税制度の選択をしようとする受贈者は、その選択をしようとする贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日までの間に、相続時精算課税制度を選択する旨の「届出書」を「贈与税の申告書」及び下記の添付書類と共に提出しなければなりません。
　（注）贈与者（父または母）ごとに「届出書」提出が必要です。
〈添付書類〉
　(1)受贈者の戸籍の謄本若しくは抄本または戸籍の附票
　(2)贈与者の住民票の写し

【選択した年分以降の贈与税】
　届出書に記載された贈与者からの贈与については、その贈与者が亡くなるまで相続時精算課税制度の適用が継続されます。（選択を撤回することはできません）

【本制度贈与者以外からの贈与の計算】
　「暦年課税制度」により贈与税額を計算します。

《住宅取得等資金贈与制度の比較》

従来の住宅取得等資金増制度は経過措置として平成17年12月31日まで存続することになりました。また、平成１５年１月１日以後に住宅取得等資金の贈与を受けて従来の住宅取得等資金贈与制度を適用した場合には、その年を含めて5年間は、新制度の相続時精算課税制度は適用されないことになりました。
これによって贈与を受ける人は2つの制度をよく比較検討し選択する必要があります。

	相続時精算課税制度	従来の住宅取得等資金贈与制度
贈与者	親(父又は母で年齢制限ナシ）	父母又は祖父母（年齢制限ナシ）
受贈者	20歳以上の子である推定相続人	子又は孫で年齢制限は無いが、合計所得が1,200万円以下の者
贈与財産の種類	住宅取得等のための資金（金銭に限る）	住宅取得等のための資金（金銭に限る）
贈与税の非課税枠	3,500万円	550万円
相続財産への課税	相続時に全て相続財産に加算される	相続開始前3年以内のもの以外は相続財産に加算されない

両者の比較としては、将来的に相続財産に加算されるかどうかが重要なポイントとなります。相続時精算課税制度を選択した場合は、相続時に相続財産に贈与財産を加算した後の金額が相続税の基礎控除額以下であれば課税されず、非課税で早期に財産の移転ができたことになりますが、加算後の財産がその基礎控除額を超えて相続税の課税対象となる場合には、一概に相続時精算課税制度を選択するほうが有利とはいえませんので、新制度の適用に当たってはよく検討しておく必要があります。

■□■印紙税■□■

土地や住宅を購入するときには売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙を貼り、消印をします。これによって印紙税が納付されたことになります。税額は契約書に記載された金額に応じて税額が定められていますが、平成17年3月31日までに作成される不動産譲渡に関する契約書に関しては、税額が軽減されています。

■□■登録免許税■□■

土地や住宅を取得すると、自分の権利を明確にするために登記をしますが、このときにかかるのが登録免許税です。住宅（一定の要件があります）については、平成１７年３月３１日までに新築又は取得した家屋で、新築、取得後１年以内に登記を受けるものに関して、税金が軽減されます。

■□■不動産取得税■□■

不動産を取得したときにその不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。これは登記をしたかどうかには関係がありません。また、取得には売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。つまり、ただで貰ったものにも税金がかかるというわけです。これにも軽減措置がありますが、いろいろな要件があります。また、軽減の特例を受ける手続きを取得の日から６０日以内に行わなければならないのでご注意を！

　個人（サラリーマン等、一般の人）が土地、建物を売った場合には譲渡所得に対する所得税と住民税が課せられます。ただ、これらの税金については、自己が居住していた家（居住用財産を譲渡した場合や買い換えた場合等一定の場合には特例が認められています。

　また、この他にも、売買契約書には印紙を貼る必要がありますので印紙税、不動産業者に支払う仲介手数料や登記を要するときに司法書士に支払う登記手数料が消費税の対象となります。

譲渡所得の計算

譲渡所得の金額は譲渡による収入金額（譲渡価額）からその不動産を取得したときの価額や取得に要した費用（これらを取得費といいます）及び譲渡に要した費用（譲渡費用）を差し引いて計算されます。この「譲渡所得金額」からさらに特別控除の適用がある場合には、その控除額を控除して求めたものが税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」といわれるものです。

不動産の所有期間によって納める税金が変わってきます

土地を譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分されます。

税額は?

	長期譲渡所得	課税長期譲渡所得金額×20％(所得税15％・住民税5％) ＝所得税額及び住民税額
	短期譲渡所得	課税短期譲渡所得金額×39％(所得税30％・住民税9％) ＝所得税額及び住民税額

■居住用財産を売った場合の特例って？■

　居住用財産を売ったときには場合に応じて特例を受けて税金が軽減されることがあります。どんな特例があるか、一覧表にしてみました。　

　これらの特例の適用を受ける場合にも、細かな要件がもうけられています。詳しくお知りになりたい方は、お気軽に当社にご相談下さい。